Jak probíhá proces koupě nemovitosti ve Španělsku?

1. REZERVAČNÍ SMLOUVA

Jakmile se rozhodnete pro konkrétní nemovitost, budete požádání o zaplacení zálohy a podepsání rezervační smlouvy. Je-li smlouva podepsána, je daný objekt stažen z prodeje.

2. SPOJENÍ S PRÁVNÍKEM

Pro vašeho právního zástupce  zajistíme od právních zástupců prodávajícího a provede předběžné kontroly, aby zjistil, že je nemovitost právně v pořádku, bez dluhů, či za na nemovitost není uvaleno věcné břemeno, zda skutečně patří  prodávajícímu a zda popis nemovitosti odpovídá skutečnému stavu. V případě, že by tomu tak nebylo, záloha, kterou jste zaplatili vám bude vrácena. Jestliže nemáte svého právníka, s veškerým právním servisem vám samozřejmě pomůžeme.

3. NÁKLADY NA NEMOVITOST

Rovněž vás informujeme o provozních nákladech nemovitosti, jako je roční obecní daň IBI, poplatky obci za odpad, poplatky za elektřinu, vodu, internet apod.

4. POMŮŽEME S HYPOTÉKOU

Pokud je koupě nemovitosti financována hypotékou, pomůžeme vám s jejím vyřízením i doložením veškerých písemností, jako je třeba provedení odhadu nemovitosti znalcem.

5. SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ KUPNÍ

Mezi prodávajícím a kupujícím doporučujeme uzavřít smlouvu do doby, než je připravena veřejná kupní smlouva u notáře. Většinou jde o jednoduchý dokument, ve kterém prodávající  vyjadřuje záměr převést nemovitost nakupujícího a kupující vyjadřuje svůj záměr koupit nemovitost za dohodnutou cenu a podmínek, v dohodnutých termínech. V tomto okamžiku se většinou také platí prodávajícímu 10% z kupní ceny. Běžná dohoda ve Španělsku (tzv. contrato de arras) je, že pokud kupující od smlouvy odstoupí, přijde o zálohu. Pokud odstoupí prodávající, musí zaplatit dvojnásobek. Kupující a prodávající si samozřejmě mohou zvolit jiný typ dohody.

6. PŘEVOD NEMOVITOSTI U NOTÁŘE

Převod nemovitosti musí být ve Španělsku proveden u notáře, stejně jako všechny právní dokumenty (např. plná moc, ověřování podpisů a dokumentů atd.). Každá strana musí být přítomna (prodávající/kupující), pokud předtím nepodepíše plnou moc ve prospěch svého advokáta, který pak může uzavření provést jejich jménem.

7. KUPNÍ SMLOUVA

Při podpisu kupní  smlouvy se kupující stává právoplatným vlastníkem nemovitosti již v okamžiku podpisu a obdrží  rovnou klíče. Není nutné čekat  30 dní na zapsání do katastru nemovitostí, jako v Česku.

8. CO SE STANE PO PODPISU KUPNÍ SMLOUVY

Po podpisu kupní smlouvy vám právník zajistí, aby byly převedeny smlouvy s dodavateli vody a elektřiny, nastaveny inkasní platby a všechny příslušné  úřady byly informovány o novém vlastnictví, byly zaplaceny daně a vlastnictví  nemovitosti bylo zapsáno v katastru nemovitostí. Se španělskou nemovitostí na Vaše jméno budete muset každoročně podávat daňové přiznání k dani z příjmu a k dani z nemovitosti, o to se taky postará právní kancelář.

Pokud potřebujete pojištění domácnosti (doporučuje se ho mít) nebo internet, nebo cokoliv jiného, právník Vám vše zařídí.

9. NIE ČÍSLO

Každý, kdo vlastní, prodává Každý, kdo vlastní, prodává nebo kupuje nemovitost ve Španělsku, musí mít NIE číslo (daňové identifikační číslo). O toto číslo se žádá na místní policejní stanici a toto Vám zajistí naše právní kancelář na základě plné moci.

Budete požádáni, abyste měli platný cestovní pas, nebo OP.

10. BANKOVNÍ ÚČET VE ŠPANĚLSKU

Pro placení provozních nákladů nemovitosti je nutné mít zřízený bankovní účet ve Španělsku. Doporučujeme banku SABADELL, rádi Vám s tím pomůžeme, taky pak pojištění nemovitosti je možné zřídit  u banky SABADELL.

11. VÝDAJE SPOJENÉ S KOUPI NEMOVITOSTI VE ŠPANĚLSKU

Obecně se odhadují na 10 % z ceny. Nejvyšší částku z této sumy tvoří daň z převodu, která v současné době v Andalusii (každý region má své vlastní zdanění) činí 7 % u nemovitosti z druhé ruky. Standardně je 8%, ale dočasně je nyní snížena na 7% kvůli COVID situaci.

U nemovitostí nad 400.000 € se pak procento daně procentuálně zvyšuje, nebo je lepší když jsou kupující dva (třeba manželé), ale aktuálně  je daň 7% pro všechny. 

U nových projektů či novostaveb, které se kupují od Developera je k ceně vždy přidáno DPH, což činí 10% a pak je převodní daň už jenom 1,2 %. Standardně je 1,5 %, ale kvůli COVID situaci je dočasně snížena na 1,2%.

Dále jde o to poplatky právníkovi 1% z KC+21%DPH, katastru nemovitostí a notář - cca.1%.

12. JAK DLOUHO TRVÁ CELÝ PROCES

Těšíte se, jak si budete užívat příjemného klima na slunečném  pobřeží Costa del sol? Celý proces od výběru nemovitosti po koupi a předání klíčů může trvat  cca od 3 týdnů po asi 3 měsíce. Záleží na možnostech prodávajícího i kupujícího.